Mutuo in corso e voglia di vendere? Tre soluzioni per farlo!
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Vendere casa con un mutuo: scopriamo insieme come
“Posso vendere casa se ho un mutuo in corso?”
Questa è una delle domande che riceviamo più spesso dai nostri clienti.
Ti diamo una buona notizia: sì, è possibile vendere la tua abitazione anche se hai ancora un mutuo, ma ci sono diverse opzioni da considerare, ognuna con le proprie implicazioni.
In questo articolo, ti spiegheremo quali sono le strade percorribili se ti stai chiedendo come vendere una casa con mutuo in essere!
Mutuo in corso e voglia di vendere? Tre soluzioni per farlo!
Tre soluzioni per vendere la tua casa con un mutuo
Ecco tre opzioni principali, ognuna con i suoi vantaggi e modalità operative:
- Accollo del mutuo da parte dell’acquirente
- Estinzione anticipata del mutuo da parte del venditore
- Sostituzione della garanzia
Esaminiamo in dettaglio ciascuna di queste alternative!
Accollo del mutuo da parte dell’acquirente
Una delle opzioni più pratiche per vendere casa con mutuo è l’accollo da parte dell’acquirente. In sostanza, il futuro proprietario si fa carico del tuo mutuo residuo, subentrando nel contratto esistente con la tua banca. Questa soluzione può essere vantaggiosa per entrambe le parti, ma richiede alcuni accorgimenti.
Come funziona l’accollo del mutuo?
L’acquirente subentra nel tuo mutuo, continuando a pagare le rate rimanenti alle stesse condizioni (tasso, durata, ecc.). Questo può essere un vantaggio per chi compra, soprattutto se il tuo mutuo ha condizioni più favorevoli rispetto a quelle attuali.
Attenzione però perché l’accollo non è automatico: la tua banca deve approvare il subentro dell’acquirente. Non tutte le banche sono disposte ad accettare l’accollo, quindi è fondamentale una verifica preliminare con il tuo istituto.
Una volta ottenuta l’approvazione da parte della banca l’acquirente dovrà presentare la documentazione richiesta per la valutazione del merito creditizio e dopo potrà stipulare un nuovo contratto di mutuo con la tua stessa banca (accollo “liberatorio”) o, in alternativa, rifinanziare l’importo con un’altra banca (ottenendo condizioni potenzialmente più vantaggiose).
Di chi è la responsabilità in caso di mancato pagamento del mutuo?
In caso di accollo liberatorio, una volta che l’acquirente subentra nel mutuo con l’approvazione della banca, la responsabilità del pagamento delle rate passa interamente all’acquirente. Il venditore originario è completamente liberato da qualsiasi obbligo nei confronti della banca. Tuttavia, è fondamentale che l’atto di accollo sia formalizzato correttamente con il consenso della banca, per garantire la piena liberazione del venditore.
Estinzione anticipata del mutuo da parte del venditore contestuale al rogito
L’estinzione contestuale del mutuo è un’altra opzione valida, e forse la più comune, per vendere casa con mutuo in corso. Consiste nel saldare l’importo residuo del mutuo contestualmente all’atto di vendita, utilizzando tutto, o parte, del ricavato ottenuto dalla vendita stessa. Questa soluzione ti permette di procedere alla vendita senza vincoli, ma richiede attenzione ad alcuni aspetti.
Come funziona l’estinzione anticipata del mutuo?
Prima della data del rogito notarile, contatta la tua banca per richiedere il conteggio estintivo: questo documento ufficiale indica l’esatto importo necessario per estinguere il mutuo, comprensivo di capitale residuo e interessi maturati. Informa la tua banca della data del rogito e mettila in contatto con il notaio incaricato così da permettere alla banca di trasmettere la documentazione necessaria per la cancellazione dell’ipoteca. Comunica quindi tempestivamente all’acquirente l’importo esatto per l’estinzione del mutuo e le coordinate bancarie per l’assegno circolare o il bonifico. Il giorno del rogito, un funzionario della tua banca sarà presente per ricevere l’assegno o la prova del bonifico e rilascerà al notaio la quietanza di pagamento e l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Così facendo il tuo acquirente potrà eventualmente stipulare contestualmente un mutuo per l’acquisto della tua casa.
Consigli pratici per l’estinzione anticipata del mutuo:
- Verifica attentamente con la tua banca che, avvalendoti della cosiddetta “cancellazione Bersani” – una disposizione legislativa che tutela i consumatori consentendo di estinguere anticipatamente un mutuo senza incorrere in penali – tu non debba sostenere alcuna spesa aggiuntiva o penale per l’estinzione anticipata del mutuo.
- Dopo aver estinto il mutuo, richiedi subito alla banca la liberatoria, il documento che attesta l’avvenuta estinzione del debito e l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.
- Calcola bene i tempi considerando che l’ottenimento della liberatoria può richiedere qualche settimana, quindi, è importante pianificare con cura i tempi della vendita per evitare ritardi.
L’estinzione anticipata è ideale per chi vuole vendere casa senza complicazioni burocratiche e senza dipendere dall’approvazione di un acquirente per l’accollo.
Sostituzione della garanzia
La sostituzione della garanzia è una delle opzioni meno conosciute per vendere casa con mutuo in corso, ma in alcuni casi può essere l’unica soluzione adottabile. Questa opzione, spesso chiamata anche “trasloco del mutuo“, ti consente di sostituire l’immobile che funge da garanzia per il mutuo con un altro, permettendoti così di non estinguere anticipatamente il mutuo per vendere casa.
Come funziona la sostituzione della garanzia?
In pratica, la banca accetta un nuovo immobile (di tua proprietà o dell’acquirente, a seconda dei casi) come garanzia per il mutuo esistente, liberando l’immobile che desideri vendere. Il mutuo rimane attivo, con le stesse condizioni (tasso, durata, rata), ma è “spostato” su un’altra proprietà.
Esempio pratico: Immagina di voler vendere la tua casa a Bologna, gravata da un mutuo, per trasferirti in un’altra città. Se possiedi già un altro immobile puoi proporre alla banca di sostituire la garanzia, offrendo questo secondo immobile come garanzia per il mutuo esistente. Se la banca accetta (dopo aver valutato il valore e la solvibilità del nuovo immobile), potrai vendere la tua casa a Bologna senza dover estinguere il mutuo.
A chi conviene la sostituzione della garanzia?
Questa alternativa può essere utile in diverse situazioni:
- Quando non si dispone della liquidità necessaria per estinguere il mutuo perché permette di vendere casa senza dover ricorrere a un nuovo finanziamento o utilizzare i proventi della vendita per estinguere il mutuo precedente.
- Quando si prevede di acquistare un altro immobile a breve termine senza estinguere il mutuo e accenderne uno nuovo.
- Quando si desidera mantenere le condizioni del mutuo esistente soprattutto se particolarmente vantaggiose (es. tasso basso).
Vendere la tua casa con un mutuo: troviamo la soluzione giusta per te
Vendere una casa con un mutuo in corso abbiamo visto che è possibile, ma le soluzioni disponibili dipendono dalla tua situazione e dall’approvazione della banca.
Ogni caso è unico, per questo motivo è secondo noi fondamentale avere il supporto di un professionista per orientarti verso la scelta più adatta alle tue esigenze.
Se hai dubbi o desideri ulteriori informazioni su come affrontare la vendita della tua casa con mutuo a Bologna e provincia, noi di Abito LAB siamo a tua completa disposizione per aiutarti a raggiungere l’obiettivo con successo!
