Tipi di contratto di locazione: quali sono e come si stipulano

Che cos’è il contratto di locazione? Perché devi conoscere i tipi di contratto di locazione?

Sei proprietario di un immobile e vuoi affittarlo ottenendo una rendita stabile? In questo caso, devi assolutamente conoscere i tipi di contratto di locazione che potrai stipulare con i tuoi futuri inquilini.

I contratti di locazione sono documenti fondamentali per regolare il rapporto tra proprietario e inquilino. Infatti, i contratti di locazione stabiliscono:

• il canone d’affitto mensile che puoi riscuotere
• la durata del rapporto tra proprietario e inquilino
• le tutele, gli obblighi e i doveri di entrambe le parti

Mettere in affitto la tua casa senza un regolare contratto espone sia te sia il tuo conduttore a rischi e sanzioni molto severe. Inoltre, la mancanza di un contratto ti priva delle tutele basilari di cui hai bisogno per affittare la tua abitazione.

Proprio per questo, non dovresti mai valutare un affitto senza contratto! Piuttosto, continua a leggere l’articolo: scoprirai quali tipologie di contratto sono disponibili per te.

I 3 tipi di contratto d’affitto più utilizzati

Dunque, quali sono i tipi di contratti di locazione più usati nel nostro paese? Vediamoli nel dettaglio:

Contratto di locazione a canone libero

Noto anche come 4+4, questa tipologia di contratto è sicuramente la più diffusa in Italia.

La sua stipula comporta il trasferimento del godimento di un bene immobile dal proprietario all’inquilino, in cambio di un canone di locazione, ovvero l’affitto. Questo contratto, come da nominativo, ha una durata di 4 anni. Alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri 4 anni, a meno che una delle parti decida di non procedere al rinnovo. L’inquilino ha possibilità di recedere in qualsiasi momento previo avviso 3 mesi prima di lasciare l’immobile, mentre il proprietario può richiedere l’uso dell’appartamento alla scadenza dei 4 anni.

Il contratto viene definito “a canone libero” poiché l’importo dell’affitto è scelto dal proprietario. A prescindere da questo, l’importo viene stabilito con criterio se è in linea con i valori di mercato. Sotto gli aspetti fiscali, qualora il proprietario si avvalesse della cedolare secca, dovrà pagare il 21% di tasse.

Il contratto di locazione a canone libero prevede diritti e doveri sia per il proprietario sia per l’inquilino: il primo, infatti, ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buone condizioni e di eseguire tutte le riparazioni necessarie – ad esempio, la sostituzione di una caldaia rotta o obsoleta.

L’inquilino, invece, è tenuto a pagare l’affitto, a utilizzare l’immobile secondo quanto concordato e a restituirlo in condizioni perfette. Inoltre, all’inquilino spettano le spese di manutenzione ordinarie, come il controllo annuale della caldaia qualora sia presente in casa.

Contratto di locazione a canone concordato

Noto anche come 3+2, questo contratto nasce da accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e quelle degli inquilini: dunque, tramite questo contratto, viene garantito all’inquilino un canone giusto e in linea al valore di mercato.

Il contratto di locazione a canone concordato ha una durata minima di 3 anni, con un rinnovo obbligatorio per altri 2 anni.

Questa tipologia di contratto permette una maggiore flessibilità sia per l’inquilino sia per il proprietario, dal momento che consente ad entrambi di rinegoziare i termini del contratto più frequentemente. Per il proprietario, inoltre, potrebbe risultare una scelta vantaggiosa sotto gli aspetti fiscali poiché ha una minor tassazione, ovvero la cedolare secca al 10%.

Il contratto di locazione a canone concordato presenta gli stessi obblighi e diritti del contratto di locazione a canone libero.

Contratto di locazione transitorio

Questo contratto è stato ideato per rispondere a esigenze temporanee e ben definite, sia dell’inquilino che del proprietario: infatti, la durata del contratto di locazione transitorio varia da un minimo di un mese fino ad un massimo di 18 mesi.

Al contrario degli altri contratti citati, il contratto di locazione transitorio non si rinnova automaticamente: al termine dei 18 mesi, proprietario e inquilino sono tenuti a stipulare un nuovo contratto, se desiderato da entrambi.

Anche per il contratto di locazione transitorio, il canone d’affitto viene liberamente concordato tra le parti. Inoltre, questa tipologia di contratto presenta diritti e doveri sostanzialmente identici agli altri contratti citati nell’articolo.

Contratto d’affitto: come si stipula?

Ora che abbiamo chiarito i tipi di contratto di locazione più comuni, vediamo come stipulare un contratto fra le due parti:

Condizioni contrattuali e scelta dell’inquilino

Il primo passaggio a carico del locatore consiste nel concordare con un esperto del settore – preferibilmente un agente immobiliare – le condizioni contrattuali, tra le quali il canone e la durata dell’affitto.

Quando, grazie al supporto dell’agente immobiliare, il proprietario ha individuato l’inquilino che fa al caso suo, si procede all’incontro tra le due parti (proprietario ed inquilino).
Se l’esito dell’incontro è soddisfacente si procede con la stesura del contratto.

Stesura del contratto

Il contratto deve essere redatto in due copie, una per l’inquilino e una per il proprietario. È fondamentale che il contratto specifichi chiaramente i termini dell’accordo, in modo da evitare possibili fraintendimenti fra le due parti.

Ricorda che un’agenzia immobiliare può occuparsi di tutta la documentazione richiesta al posto tuo.

Registrazione del contratto

Una volta firmato da entrambe le parti, il contratto d’affitto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula. La registrazione prevede il pagamento di un’imposta di registro e di una tassa catastale qualora il proprietario non si dovesse avvalere del regime della cedolare secca.

Nel caso in cui il contratto sia a canone agevolato, il proprietario – o l’agente immobiliare – dovrà recarsi presso un ente specializzato (ASPPI) e farsi rilasciare l’attestazione bilaterale, cioè un documento che attesta la regolarità del contratto e quindi ha diritto di accedere a tutte le agevolazioni previste da contratto.

Tipi di contratto di locazione: come scegliere quello giusto?

Sei ancora indeciso sul contratto di locazione più adatto per le tue esigenze?

Comprendere e maneggiare la documentazione necessaria per affittare casa non è semplice: richiede tempo, energia e, soprattutto, esperienza.

Per questo motivo, ti consigliamo di rivolgerti a un’agenzia immobiliare esperta a cui affidare il tuo immobile da mettere in affitto.

Contattaci, ti offriremo tutto il supporto di cui hai bisogno!